2009年1月《房地产经营管理》全国自考试卷（课程代码：00172）（安徽自考）

 
一、单项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.房地产开发经营管理必须坚持的原则是（      ）
A.国家、集体和个人利益相结合    B.社会、集体和个人利益相结合
C.责任、权利和利益相结合        D.国家、企业和个人利益相结合
2.国家颁发的“建设用地批准书”，其取得的土地使用权证的方式是（      ）
A.划拨                          B.出让
C.招投标                        D.转让
3.国家颁发的“国有土地使用权证”，其取得的土地使用权证的方式是（      ）
A.划拨                          B.出让
C.转让                          D.招投标
4.解决工程承包合同争议可以采用的途径是调解、协商、诉讼和（      ）
A.解除                          B.变更
C.仲裁                          D.终止
5.土地二级市场的经济内容主要涉及土地的转让、出租和（      ）
A.划拨                          B.出让
C.抵押                          D.交换
6.土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给（      ）
A.无弹性                        B.弹性较大
C.弹性较小                      D.弹性无法确定
7.土地增值税计税的依据是土地转让中的增值额，实行超率累进税率，对于增值额未超过扣除项目金额50％的部分，其增值税率为（      ）
A.30％                          B.35％
C.40％                          D.45％
8.在我国的房地产市场类型中，具有垄断性的是（      ）
A.土地出让市场                  B.土地需求市场
C.房屋供给市场                  D.房屋需求市场
9.物业管理的正式启动，一般是从物业接管验收开始到（      ）
A.用户入住                      B.产权备案和档案资料管理齐全
C.业主委员会的正式成立          D.确定了服务标准
10.契税是在土地、房屋权属转移时，向承受人征收的一种带有规费性质的税收。我国契税实行的比例税率的范围是（      ）
A.1％~3％                       B.3％~5％
C.4％~6％                       D.5％~7％
 
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1l.房地产经营管理项目可行性研究通常分为几个阶段，它们是（        ）
A.前期调查、分析研究阶段        B.机会研究阶段
C.初步可行性研究阶段            D.中期可行性研究阶段
E.最终可行性研究阶段
l2.房地产开发经营管理的可行性研究内容主要包括（        ）
A.项目的背景情况                B.市场调研、预测
C.自然环境分析                  D.项目的财务分析
E.国民经济分析
l3.房地产可行性研究报告主要包括的内容有（        ）
A.项目背景状况                  B.报告的基本数据
C.项目的成本估算                D.项目财务评价
E.要求项目批准建设
14.房地产开发建设工程前期准备工作包括（        ）
A.勘察设计                      B.工程设计
C.搬迁拆除工程                  D.落实配套工程
E.工程验收
l5.评标时，专门的评标机构对各投标单位进行比较、综合评议的内容包括（        ）
A.报价                          B.工期
C.施工方案                      D.设计施工质量水平
E.信誉
16.经济适用房的特点主要有（        ）
A.社会保障性                    B.经济性
C.适用性                        D.安全性
E.舒适性
17.房屋租金的盈利构成包括（        ）
A.投资资本利息                  B.土地使用费
C.保险费                        D.房产税
E.利润
18.影响房地产价格的经济因素主要有（        ）
A.地区国民生产总值              B.物价水平
C.银行利率                      D.房地产供求
E.地区基础设施投资水平
19.房地产企业的资本金确定方法有（        ）
A.实收资本制                    B.授权资本制
C.记名资本制                    D.折衷资本制
E.实权资本制
20.房地产收益分配的原则主要包括（          ）
A.维护国家土地所有权原则        B.正确处理中央和地方的关系原则
C.权利与义务相对称的原则        D.调节收入差距、实现社会公平的原则
E.优化房地产资源配置原则
 
三、填空题（本大题共10小题，每小题1分，共l0分）
请在每小题的空格中填上正确答案。错填、不填均无分。
21.房地产经营管理风险中的非系统风险可以分为经营风险和______两种。
22.“两证一书”即“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”及______。
23.房地产商品在______中，与它的价值形态变化相适应的不是它的位置变化，而是它的权证书转移。
24.房地产商品流通的形式主要有出售和______。
25.由折旧费、管理费、维修费三项内容构成的租金形式称为______。
26.以划拨方式取得的土地，必须______后，才能转让、出租和抵押。
27.采用拍卖方式出让土地使用权，主要依据______原则来确定受让人。
28.建立企业______制度，是建立现代企业制度的重要构成部分。
29.______是指企业长期使用，但没有实物形态的资产，是企业拥有的一种特别权利。
30.土地所有权在经济上的实现形式是______。
 
四、判断改错题（本大题共5小题，每小题2分，共l0分）
判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”并加以改正。
31.一般地，影响房地产价格的关键因素是建材价格的上涨。（      ）
32.房地产价格在物质形态上不可分，在价值形态上可分为地产价格、房产价格和房地产价格。（      ）
33.我国的土地估价机构分为A级和B级，A级土地估价机构可以在全国范围内从事土地估价工作，B级土地估价机构可以在所在地的省、自治区、直辖市行政区域内从事估价工作。
（      ）
34.物业管理公司可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。（      ）
35.地租的来源是土地使用者的平均利润。（      ）
 
五、简答题（本大题共5小题，每小题5分，共25分）
36.房地产企业发行债券筹集资金时要承担哪些风险？
37.土地转让市场与土地出让市场相比有哪些特点？
38.土地价格的特点是什么？
39.物业管理为什么需要进行早期介入？
40.国家为什么要对房地产经营管理进行宏观调控？
 
六.论述题（本大题共2小题，第41小题12分，第42小题13分，共25分）
41.试述国有土地使用权出让形成的产权关系。
42.最近几年，国家对房地产市场的宏观调控不断深化。请结合实际，谈谈国家宏观调控政策的实施效果。


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